OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走(作家许地山简介，许地山简介资料zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出(chū)于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国作家许地山简介，许地山简介资料资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息(xī)技(jì)术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的作家许地山简介，许地山简介资料插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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