导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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