“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪(hóng)灏向美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思《红周刊(kān)》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个(gè)股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择(zé)，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公(gōng)司出现爆雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的(de)、此前没有踩过红线的(de)。

　　他还表(biǎo)示，如果关注(zhù)一(yī)下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的主要(yào)资(zī)金来源来自新盘的(de)销售。但(dàn)今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相(xiāng)较(jiào)一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有(yǒu)国企(qǐ)背景的(de)房企(qǐ)，民营(yíng)房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在(zài)资本市(shì)场表现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的民营(yíng)房(fáng)企股(gǔ)价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地(dì)产行(xíng)业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更(gèng)具(jù)体(tǐ)一点(diǎn)，就是它(tā)的净借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是不是行(xíng)业内的最低水平；利润率是不(bù)是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业(yè)内最低的(de)；建安成本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企(qǐ)的(de)综合成本。

　　需要注意的(de)是，能(néng)够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有部分房企出(chū)现了“三(sān)道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少(shǎo)数。而更加值得(dé)注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至(zhì)地方国企开始美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一(yī)步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判未来(lái)市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进(jìn)行举例(lì)，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷(dài)比(bǐ)例(lì)都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠杆(gān)比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地，净负债率也由此前(qián)的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，该房(fáng)企新购入(rù)地块也(yě)实现(xiàn)了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符(fú)合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多弹药，去(qù)年拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企(qǐ)的净负债率要(yào)求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行(xíng)业的(de)复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊(kān)》对(duì)在(zài)2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行(xíng)较积极的拿(ná)地(dì)策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制了公司的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹。如国(guó)央企的融资成本更低(dī)，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机(jī)构更加看(kàn)好(hǎo)国央(yāng)企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的(de)十大(dà)流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表现存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维度(dù)都表现了(le)较强的(de)增(zēng)长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发(fā)布(bù)的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持(chí)续增长，和滨江集团(tuán)扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重(zhòng)只(zhǐ)占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速(sù)提(tí)升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排(pái)名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一倍以上，而(ér)近期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调研(yán)。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅(mì)α

　美不胜收的胜是什么意思三年级，引人入胜的胜是什么意思　实际上房地产开发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包(bāo)括中介服(fú)务、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以(yǐ)对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家(jiā)居(jū)领域，我们(men)相对看好，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规(guī)模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的(de)增(zēng)长却一(yī)直都很好(hǎo)。对(duì)于地产产业链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业(yè)，例如消费建材、家(jiā)居装(zhuāng)饰(shì)等(děng)。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中(zhōng)相关(guān)赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前(qián)两(liǎng)位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十(shí)大流通股股东来(lái)看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价(jià)值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值(zhí)、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因(yīn)疫(yì)情、消费(fèi)复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论(lùn)是(shì)营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的(de)广发(fā)策略优选和广发(fā)安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他(tā)的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难题。对此，前述上海公募基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动(dòng)的(de)大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满意(yì)，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的。但是(shì)该公司(sī)能在(zài)业内做到到期之后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和(hé)比较好的服务(wù)是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

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