5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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