近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)亲爱的让你㖭我下黑值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)亲爱的让你㖭我下黑括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)亲爱的让你㖭我下黑分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 亲爱的让你㖭我下黑