文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗)。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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