饱受争议的二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵赓续前行是什么意思，赓续前进的意思害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服(fú)务(wù)和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高赓续前行是什么意思，赓续前进的意思、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)赓续前行是什么意思，赓续前进的意思疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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