万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安(ān)，目前拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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