OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(b戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利(lì)解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息(xī)的戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来(lái)的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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