5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(为什么复兴号很少人买jū)民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市为什么复兴号很少人买(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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