文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别trong>2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，疏离感和陌生感的意思是什么，疏离感和陌生感的区别将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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