导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在3弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗3岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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