5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。91是质数吗，95是质数吗中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù91是质数吗，95是质数吗)是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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