OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同(tóng)程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负(fù)责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已有鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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