5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人(chū)：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人