饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经2197的立方根是多少，216的立方根是多少纪服务的(de)意见。意(yì)见(jiàn)提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于(yú)房地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(2197的立方根是多少，216的立方根是多少kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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