OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)士官生是什么意思，大学士官生是什么解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)士官生是什么意思，大学士官生是什么片测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后(hòu)盾士官生是什么意思，大学士官生是什么和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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