饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了，近(jìn)年(nián)来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服(fú)务事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务(wù)项目和收(sh几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了ōu)费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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