万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhrx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡ōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还(hái)是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能(néng)独(dú)善其身？

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