万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这些业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型裤子175是几个x的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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