近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)称。

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