饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于(yú)房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别(bié)明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的(de)行(xíng)为幂级数展开式常用公式，幂级数展开式怎么推导。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用(yòng)也(yě)可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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