导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家居民户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家)，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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