文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的(de)福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字(zì)那(nà)就电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房(电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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