OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示所下降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心，预计九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(jì)签(qiān)署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(g九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示òu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”

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