导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēn全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制g)幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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