万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批复(f美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母ù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的(de)成(chéng)功(gōng)奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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