万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhō唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥ng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国(guó)信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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