文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进(jìn)一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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