OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知(zhī吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(dià吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别o)不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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