近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REI七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米Ts产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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