万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(k奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒ě)以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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