文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会knocked什么意思，knocking什么意思引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)knocked什么意思，knocking什么意思付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎknocked什么意思，knocking什么意思o)护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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