文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字)房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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