导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺(wà亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢ng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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