一(yī)线城市，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个还(hái)在(zài)“认真”实施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前(qián)三(sān)的核心城市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有风向(xiàng)标(biāo)意义。

　　有分(fēn)析(xī)人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如果取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市回暖有利(lì)于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看(kàn)吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)”正式结束。传言称：二(èr)手房贷(dài)款(kuǎn)不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次核定房价以(yǐ)网签备(bèi)案价和评估(gū)价(jià)孰(shú)低(dī)为准。

　　自此(cǐ)，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券时(shí)报21日消(xiāo)息(xī)，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚(shàng)未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价(jià)办理按揭(jiē)”。所以(yǐ)还需要持续的关注(zhù)。

　　易(yì)居研究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本(běn)次政策大概率为真，更多体现(xiàn)为银(yín)行贷(dài)款等(děng)领域按(àn)照新(xīn)的规则(zé)进行，但不(bù)会出(chū)台(tái)正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发(fā)文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市二手房指导价横空出世。当时，深圳(zhèn)一口(kǒu)气公(gōng)布了全市3595个小区的参(cān)考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安中心区的(de)高价盘(pán)，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照指导(dǎo)价来计算首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以(yǐ)首付(fù)3成(chéng)即(jí)300万(wàn)；如果(guǒ)指导价(jià)打(dǎ)七折(zhé)即700万，那么(me)首(shǒu)付3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了(le)购房能力(lì)，相(xiāng)当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多(duō)个(gè)城(chéng)市陆续跟(gēn)进。事实(shí)也确(què)实证明了(le)，这条政策的(de)“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房(fáng)更是(shì)惨不(bù)忍睹。以2022年12月数(shù)据(jù)为例(lì)，全国70个(gè)大中城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家(jiā)研究(jiū)中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手房指(zhǐ)导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成(chéng)交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比(bǐ)下滑47％，全年(nián)成交量仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价格方面，与(yǔ)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价发(fā)布当月相比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年一季(jì)度，深(shēn)圳各区(qū)二手房(fáng)成(chéng)交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考(kǎo)价。

　　只有真实经(jīng)历其中的人，才(cái)能(néng)深切(qiè)的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购房成本(běn)高(gāo)达20万/平，目前价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年(nián)的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这两年感受到(dào)了太多“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学区房神话不(bù)再，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施(shī)了二手(shǒu)房指导价的城市陆陆续续低(dī)调退(tuì)出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显

　　最近一(yī)线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山(shān)区试(shì)点多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政(zhèng)策。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大中城市商(shāng)品住(zhù)宅销售价格(gé)变动情况来(lái)看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房(fáng)、二手房价格仍然是(shì)apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次同比去年依(yī)然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比增长了，其他(tā)二线城(chéng)市(shì)如杭(háng)州、成都、南京(jīng)、合(hé)肥等城市(shì)价(jià)格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急(jí)。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推(tuī)动二手房“带押过户(hù)”全国实(shí)施，这(zhè)是一条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到(dào)常识，从字面(miàn)理解一下(xià)这两个词，意思就是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面不就塌了嘛？压舱石如(rú)果(guǒ)压不住，小船不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在路上...

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