OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù虎头是什么奢侈品牌，老虎头是什么奢侈品牌)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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