导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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