5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qín山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤g)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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