饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值不菲(fēi)的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门(mén)当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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