文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香(xi五斤等于多少克，五斤等于多少克千克āng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发五斤等于多少克，五斤等于多少克千克商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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