近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红<瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织/p>

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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