OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实(shí)不(bù)香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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