万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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