近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸分析(xī)一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实(shí一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸)际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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