近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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