近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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