OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江光(guāng)大园(yuán)项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时(shí)间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们(men)一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的信心。”

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