万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译句式，生乎吾前其闻道也固先乎吾翻译成现代汉语柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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