“现在的房(fáng)地(dì)产很难再(zài)出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化的(de)愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从(cóng)行业(yè)来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个(gè)股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准：有大的(d氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因e)国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源，可以发(fā)现，其实银行的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金(jīn)来源来(lái)自新(xīn)盘的销售。但(dàn)今年新房(fáng)的销售情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难，所以整个行业(yè)出(chū)现了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融(róng)资等各(gè)个(gè)方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对较好，但没(méi)有国资背景的(de)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)股价(jià)大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如(rú)何挖掘，我们(men)会特别重视企业的成本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是行业(yè)内的(de)最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最高(gāo)的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业(yè)内最低的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多(duō)。即便是(shì)在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国(guó)武夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城(chéng)投(tóu)、首(shǒu)开股份(fèn)、珠江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中(zhōng)的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至(zhì)地(dì)方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又(yòu)进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判(pàn)未来市场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显感觉(jué)到(dào)机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在(zài)一线城市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三(sān)分之一(yī)。与此同时，该房企新购入(rù)地块(kuài)也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计今年(nián)会(huì)有更多的(de)楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在一线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线和(hé)二线城(chéng)市(shì)；另一方面，它(tā)的扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人(rén)感(gǎn)觉又(yòu)回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的(de)民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的(de)两(liǎng)年市场没有想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因来衡(héng)量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率水平(píng)，在(zài)我看来(lái)，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债(zhài)率提(tí)高(gāo)到一个比较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与(yǔ)民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本更低(dī)，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自(zì)然而然(rán)就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更(gèng)加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中国回(huí)报灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿(yì)私募(mù)珠海阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面表现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是(shì)表(biǎo)现出较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多(duō)维度都表(biǎo)现了(le)较强的(de)增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次(cì)实现(xiàn)同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度(dù)，滨(bīn)江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭(háng)州房企销售排名(míng)第(dì)一(yī)。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭(háng)州网(wǎng)数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的(de)房企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿(yì)元，位(wèi)列(liè)房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移(yí)至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只(zhǐ)是房地产产(chǎn)业链上的中(zhōng)游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行业(yè)主要包括(kuò)中(zhōng)介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环(huán)节与上游材料端息息相(xiāng)关，新(xīn)盘开工不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保有的住(zhù)房规(guī)模越来越大，随着时(shí)间的(de)增加(jiā)，内装更(gèng)新的需求也(yě)会越来越多(duō)。美国过去的数据充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直都(dōu)很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月(yuè)线(xiàn)连收七根阳(yáng)线的(de)基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安(ān)娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设(shè)计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时(shí)包括公(gōng)募的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的(de)房地产产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志邦家(jiā)居(jū)。同一时(shí)间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一(yī)季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广发安(ān)宏(hóng)回报(bào)均增加了持(chí)股，而这两只产品也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的(de)是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其也(yě)成(chéng)为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的(de)物业股(gǔ)也越来越(yuè)被(bèi)机构(gòu)所(suǒ)青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的合(hé)同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目(mù)到期(qī)之后(hòu)，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的，后(hòu)面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较高(gāo)，这跟它的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系(xì)的。”他(tā)进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因